▲ 이영행 교수

[더존뉴스 칼럼=이영행 교수]2025년은 천안·아산지역 부동산 가격은 침체국면에서 벗어나지 못하고 역전세난 현상을 보이면서 심리적으로 크게 위축되었던 한해로 기록 될 것 같다.

서울 지역의 한강벨트를 중심으로 한 주택 가격의 급등은 충남 지역이 지방이라는 이유로 거주민에게 가슴 아프게 다가왔다. 그럼에도 불구하고 2026년 부동산 경기는 대외여건·국내여건·정책·경제·금융 등 다양한 변수들을 고려해 볼 때 부정적인 요소가 많았던 2025년보다는 2026년 충남부동산시장은 전반기는 약보합, 하반기에는 회복기이다는 의견이 지배적이다.

이러한 관점에서 글로벌·대내의 경기분석을 토대로 2026년 충남 부동산 시장과 충남의 주요 도시인 천안·아산의 부동산 시장에 대하여 25년도 분석 및 26년도 전망을 실시하였다.

▣글로벌변수

미국과 중국의 무역전쟁은 세계의 경제를 흔들고 있다. 다만, 미국의 중국에 대한 규제완화의 신호는 다소 긍정적이다. 세계 경기 중에서 국내에 가장 영향을 많이 주는 중국경기의 불확실성 확대와 미국의 금리인하 기조는 국내 경기에 가장 큰 부정적인 면과 긍정적인 면이 동시에 작용하고 있다.

반면에 일본의 금리 인상은 세계 경제에 불확실성을 확대하고 있어서 부정적인 요인이 많다. 이러한 변수를 들어 일부 전문가들은 하락을 주장하기도 하나 그러한 상황은 아닌 것으로 판단된다.

미국·중국·일본·유렵 등 글로벌변수를 분석해 본 결과, 글로벌변수는 부동산 수급 측면에서 부정적 요인으로 작용하여 분양 및 임대시장에서는 공급감소 현상이 ‘25년에 이어서 ‘26년에도 지속될 것으로 판단된다.

▶글로벌변수 

▣대내변수

  2025년 우리나라 경제 성장률은 1,8%수준 달성으로 분석되고 있다. 2026년도에는 상승으로 국면이 전환되어 2%수준이 될 것으로 각 기관에서 예측하고 있다. 미국의 금리인하전략 등 대외상황을 고려할 때 국내 금리상황은 하락이 유력하나 일본금리의 상승에 따라 유동적이다.

시장금리 하락에 의한 부동산 상승압력이 공존하는 상황이 될 것 같다. 국내 정책적인 변수에서도 정부의 10.15 부동산 안정화 대책은 서울과 수도권의 부동산 가격 상승은 다소 통제하고 있으나 부동산의 경기 흐름을 꺾을 수는 없을 것으로 전망된다. 코로나 상황과 2025년의 건축비·인건비·재료비 등 급격한 상승은 분양가를 급등시켰고 이에 따라서 신축의 분양가는 2025년 기준 기축 대비 30%내외의 상승 요인을 갖고 있다.

신축이 주도하여 가격을 상승시키고 준공 10년 이내의 준신축이 따라가는 형태의 주택시장이 형성될 것으로 판단된다. 따라서 2026년은 충남부동산 시장도 하반기를 기점으로 회복될 것으로 판단된다.

▶대내변수

 ▣2026년 충남부동산 시장 전망

글로벌변수와 국내변수를 토대로 2026년은 충남부동산 시장은 전반기에는 약보합 국면을 유지하다가 서울과 수도권의 상승 트렌드의 영향과 신축분양가의 급등에 따른 준신축과 구축이 중심이 되어 하반기에는 회복국면에 진입될 것으로 판단된다. 다만, 입지의 양극화로 차별적인 상승이 예상된다.

▣2025년 천안·아산지역 부동산 시장

▲충남 주요 도시, 천안·아산부동산 특성 분석

사통팔당의 교통망을 갖고 있는 천안·아산은 특히 외지인이 많은 지역이다. 이들의 주거형태는 중·소형아파트를 가장 선호하는 경향을 보이고 있다.

기업의 근로자가 많은 시민들의 소득 수준은 300~400만원 정도로 높은 편은 아니다. 특히, 정부의 수도권 규제 완화 정책으로 2026년에도 수도권에서 천안 지역으로 입주하는 기업은 미미하게 됨에 따라서 꾸준히 증가하던 인구도 정체현상을 보이고 있다.

그리고 천안 인근의 세종시·평택·충북의 혁신 지구나 오송 지구의 개발 등은 충남부동산 시장의 악재로 작용하고 있다.

▶ 충남 주요도시, 천안·아산부동산 특성

▲ 2025년 천안·아산부동산 분석

2025년 천안․아산 지역의 부동산 시장은 한마디로 냉탕으로 표현할 수 있다. 아파트 분양물량은 타지역에 비하여 상대적으로 많이 이루어졌다. 따라서 미분양 물량은 빠르게 증가하고 있다.

신불당지역 등 모든 지역이 거래량 감소로 인하여 냉각기의 한 해였다. 지역조합주택의 미해결 문제, 미분양 물량의 미해결 문제, 신불당지역의 상가공실 문제, 천안역세권 개발의 한계, 구도심의 상가의 공실문제, 역전세 현상 등이 나타났던 한 해로 기록이 될 것이다.

그리고 천안과 아산은 2025년 주거용 부동산의 경우에는 매매·전세·월세 등이 보합 및 하락 국면을 면하지 못하였다. 그럼에도 성성지구, 부성지구, 아산탕정, 아산배방 등에서 신규 주택공급량이 대량으로 증가함에 따라서 기존 주택시장은 거래 및 가격 등에서 부진했다.

더욱이 천안·아산지역의 일부 지역에서는 역전세 및 경매아파트가 나타난 점은 매우 우려되는 점이다. 전세시장도 입주량의 증가와 인구정체 현상으로 천안시와 아산시가 보합 및 하락세를 보였다. 

토지·상가·공장·오피스 등의 시장도 특별한 이슈없이 코로나 상황 때와 같은 현상을 유지하고 있어서 적극적인 부동산활성화 정책을 필요로 하고 있다.

따라서 2025년 충남의 부동산 시장과 같이 충남의 주요 도시인 천안과 아산의 부동산 시장은 냉탕인 빙하기의 한해로 표현할 수 있다.

▶2025년 천안·아산부동산 분석 (전반기/하반기) 

▲2026년 천안·아산부동산 전망

2026년에도 천안·아산지역에 부동산의 트렌드는 미분양 해소 및 신규 분양이 화두가 될 전망이다. 아파트 청약과 상업용지 분양 등이 화두가 될 것으로 보이나 천안의 경우 미분양물량과 분양 물량이 다수 대기 중이다.

이런 아파트 공급 물량은 최근 소형 규모가 인기를 끌면서 대부분 전용면적이 84㎡이하의 중소형으로 추진될 것으로 전망된다. 하지만 천안·아산지역의 인구정체 현상과 기업의 입주 둔화 현상을 보이고 있는 점에서 유효수요의 한계성에 대하여 주목해야 한다.

따라서 전반기에는 소형아파트 뿐만 아니라 단독주택, 대형아파트, 오피스텔 등까지 약보합국면을 유지할 것으로 전망된다. 하반기에는 분양가 급등과 서울과 수도권의 상승 국면에 힘입어 회복기로 전환될 것으로 판단된다.

상가나 오피스 시장은 역시 경기회복과 비례하여 전반기에는 약보합 기조를 유지할 것으로 보이고 공장 역시 수도권 규제완화로 보합세를 유지할 것이다.

임대시장에서도 소형 위주의 공급량 증가로 전세·월세의 안정을 가져올 것이다. 반면에 하반기에는 서울과 수도권의 상승 국면에 힘입어 회복기로 전환될 것으로 판단된다.

따라서 2026년 천안·아산 지역의 부동산 시장은 전반기에는 전체적으로 약보합 국면에서 서울 수도권의 영향으로 하반기에는 서서히 회복 국면으로 전환될 것으로 판단된다. 다만, 입지의 선호도에 따른 양극화 현상은 가속화 될 것으로 예상된다.

▶2026년 천안·아산부동산 전망 (전반기/하반기)